一些楼盘明确降价

　　去年3月前，南宁已开盘的楼盘有二三十个。近日，记者收集资料发现，与一年前相比，不少楼盘的售价出现下调。

　　位于仙葫的天池山，去年2月楼盘起步价是4800元/平方米，现在起步价是4500元/平方米；在民族大道东段的莱茵湖畔，去年2月均价是8300多元/平方米，现在是7500元/平方米；位于凤岭的汇东郦城，去年2月均价是7600元平方米，现在是7100元/平方米；在快环附近的国际社区，去年限购前的价格是1.3万元/平方米，现在是1.2万元/平方米。

　　据了解，在限购中价格下调明显的楼盘，主要是占地面积上百亩的大型楼盘。这些楼盘规模较大，开发周期较长，对市场调整较为敏感。为了便于开拓后续市场，开发商较愿意采取灵活的价格策略。

　　业内人士介绍，限购一年间明确下调售价的楼盘有10多个，价格调整幅度在10%左右，极少达到15%。虽然降低售价，但这些楼盘开盘次数不多，往往在一年间只开一两次盘。

　　少数楼盘逆势涨价

　　目前在售的楼盘中，也有少数逆势涨价。不过，这些楼盘的价格上涨幅度不大，一般在200元/平方米左右。

　　在兴宁区的山水绿城去年2月的均价为6400元/平方米，现在为6600元/平方米。虽然价格略为上涨，但该楼盘开盘受到购房者青睐，不足90平方米的N+1户型紧凑实用，销售取得不错的业绩。

　　位于西乡塘区的学府大道，去年2月均价为6000元/平方米，目前均价为6100元/平方米。涨价的幅度虽然不大，但在该区域已经成为楼盘标杆，受到业界的关注。

　　在东沟岭新区的瀚林美筑，在去年3月楼市限购前，开发商在南宁创纪录地仅预约一天就开盘，开盘价6500元/平方米。现在，该楼盘的售价为6800元/平方米。据了解，该楼盘的价格涨幅在东沟岭新区位居前列。

　　凤岭名园去年均价是7000元/平方米，目前是7100元/平方米；童心缘去年均价是9300元/平方米，目前是9800元/平方米。这两个楼盘在楼盘云集的凤岭北能够逆势上涨，跟开发商的实力有较大关系。

　　“在竞争对手纷纷降价的时候，楼盘价格能够逆势上涨，值得开发商深入探讨和分析。”广西中坚集团董事长梁光海认为，楼市已经进入理性发展阶段，以前“只要开发楼盘就稳赚”的景况已难再发生。在市场波动期，如何做好营销工作，考验开发商的智慧和能力。

　　一些业内人士认为，国家继续加强楼市调控，在去投资化的大环境下，有的楼盘虽然价格会上涨，但不会再出现以前的大幅上涨局面。随着炒家的离场，房子的价值主要受到品质、稀缺性等因素影响。

　　记者在采访中发现，有的楼盘虽然没有明确降低价格，但推出一些特价房，也让购房者得到实惠。

　　位于快环附近的青秀山一号，去年3月开盘的均价是9200元/平方米，随后均价在9500元/平方米盘整。春节期间，该楼盘推出7688元/平方米的特惠房，特惠房户型不错、楼层不差，受到不少购房者的关注。

　　在凤岭的新新家园，去年2月均价为9500元/平方米。近期，该楼盘推出特价房，起步价7000多元/平方米，房源有2+1、2+2户型，较为实惠。

　　位于凤岭南的苹果园，去年2月均价为6300多元/平方米。去年年底，楼盘推出一批特价房，一次性付款5200元/平方米，按揭付款5500元/平方米。特价房数量不少，购房者选择空间大。

　　位于民族大道东段的尚城街区，去年均价为7500元/平方米，现推出6700元/平方米的特惠房。房源主力户型为80~120平方米，迎合当前的刚需市场。

　　此外，还有的楼盘推出较大的让利。钱隆天下最高优惠30万元/套，折算下来，价格不到1万元/平方米，比当前1.2万元/平方米的价格便宜不少。怡王景湾精装修房源最高优惠4000元/平方米，而该楼盘的毛坯房均价近8000元/平方米。

　　为什么这些楼盘不直接降低价格，而是采用让利、打折的方式销售？业内人士许东广认为，这反映出开发商的微妙心态。有的开发商觉得，明确把价格降低，可能给楼盘带来不利影响，通过推出一些特价房、一口价房的方式，可以分波段地探市场的底，了解购房者对价格的接受度。而且，楼盘让利幅度大，可以吸引市场的关注，促销效应强。

　　价格“原地踏步”也算降价？

　　记者采访发现，南宁有的楼盘售价与去年相比没涨也没跌，如荣和大地去年3月售价为9400元/平方米，现在仍为9400元/平方米；观澜溪谷去年售价为4500元/平方米，现在也是4500元/平方米。

　　南宁一些开发商认为，楼盘售价“原地踏步”，也算是变相降价了。近年来建材、人工开支等上涨，而楼盘价格不涨，这意味着楼盘的赢利空间减少。在此消彼长中，楼盘尽管维持原价，就相当于降价。

　　另外，楼盘在开发中，一般先开发位置不好的楼宇，后开发位置较好的楼宇。有些前期开发的房源位于小区边缘，靠近市政道路，随着开发的深入，房源逐渐靠近小区中心花园。房子位置越来越好，售价仍维持不变，这也是变相降价。

　　许东广介绍，有的开发商不降低楼盘价格，主要是安抚前期买房的业主。购房者买房后都不想房产贬值，楼盘售价坚挺，可以让业主树立信心。在楼市行情波动期，这样的做法会吸引业主“老带新”，从而带动楼盘销售。

　　记者了解到，这些售价“原地踏步”的楼盘在限购期间，价格一直维持不变，并没有出现小幅的上涨或下跌。表现在价格行情表上，就是一条直线。“这是开发商有意维持的。如果此前出现过上涨或下跌，开发商就不会沿袭这样的价格走势了。”许东广说。

　　分析成本看下降空间

　　国家统计局发布的数据显示，1月南宁新建商品住宅价格指数环比下降了0.4%。不少购房者关注，南宁的楼盘价格还有多大的下降空间。

　　有的开发商认为，限购对楼市影响大，限购期延长将对市场产生进一步的影响。为此，有的楼盘通过延期开盘的方法，来观望和判断市场的走向。

　　广西丰泽房地产公司总经理助理杨学文认为，楼市经过多年的快速发展，积聚了一些泡沫，需要通过行情调整来消化，以确保市场有序发展。在这个意义上说，限购只是导火索，并不是主因。根据南宁限购措施的有关规定，在街道办事处管辖区域的楼盘受限购，南宁个别楼盘位于非街道办事处管辖的区域，在非限购区域，销售也未见火爆，可见市场并不完全是受限购的冲击。

　　业内人士介绍，判断楼盘的售价还有多大下降空间，主要看开发商的成本。有些楼盘的土地是开发商早些年买的，当时地价不高，意味着开发商的开发成本低，定价还有较大灵活性。

　　另外，楼盘的容积率也是衡量成本的一个重要因素。容积率是一个楼盘的总建筑面积与总用地面积的比率，一个楼盘只有一个容积率，在楼盘的资料介绍上，都会写明容积率的大小。容积率越大，意味着在地块上建的住宅越多，别墅的容积率往往不到1，而高层小区的容积率达5以上。有的楼盘地块面积与附近的楼盘接近，售价也不相上下，而容积率却相差大，这表明容积率高的楼盘，价格比容积率低的楼盘虚高，还有下降的空间。（新浪）