关键词：房地产开发、企业资质

问题一：制定《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法（试行）》的背景？

答：党的十八届三中全会提出“建立健全社会征信体系，褒扬诚信，惩戒失信”，并指出：建立健全社会信用体系，是整顿和规范市场经济秩序、改善市场信用环境、降低交易成本、防范经济风险的重要举措，也是减少政府对经济的行政干预的迫切要求。

2017年1月12日至9月22日，国务院先后取消物业服务企业二级及以下资质认定、物业服务企业一级资质核定；2018年3月8日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》；2018年3月19日，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令698号）修订了《物业管理条例》部分条款，其中将第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理”。

我厅制定部门规范性文件《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》），将物业企业的监管方式从原来事前审批的资质管理制度转变为以信用管理为主的事中事后监管，符合党中央、国务院关于加强和创新社会治理，加快推进社会信用体系建设的精神。

问题二：制定《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法（试行）》的依据？

答：主要依据是：

1.国家法律法规：《物业管理条例》《企业信息公示暂行条例》。

2.广西地方性法规：《广西壮族自治区物业管理条例》。

3.部门规章：《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）、《物业服务收费明码标价规定》（发改价检〔2004〕1428号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令165号）、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）。

4.国家部委文件：《国务院关于印发社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）的通知》（国发〔2014〕21号）、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）、国家三十一部门《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》《住房城乡建设部办公厅关于印发〈失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案〉的通知》《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）。

5.政府规范性文件：《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）（桂价格〔2013〕62号）。

问题三：该《管理办法》的主要内容是什么？

答：《管理办法》内容主要分为五个部分。

第一章为总则，主要明确《管理办法》制定依据、适用范围、遵循的原则；明确各级物业行政主管部门、相关行政部门、行业协会的职责和分工。

第二章为信用信息的采集，主要规定了物业服务企业和项目负责人信息的分类，明确了各类信息的采集方式。为保证信息的客观公正，对优良信息、不良信息、警示信息均规定了相应的公示和异议复核程序。

第三章为信用等级评定和信息公示，根据《广西壮族自治区物业服务企业信用信息记分明细表》《广西壮族自治区物业服务项目负责人信用信息记分明细表》计算得分，按照得分结果对物业服务企业及其项目负责人进行信用等级评定。任何单位或个人都可按照规定通过统一信息公示平台查询信用信息。

第四章为信用等级的分类管理，将信用评价结果作为业主选聘物业服务企业、前期物业管理招投标、评优评先表彰、出具企业诚信意见、物业服务行业专家选聘、主管部门对企业实施行政监管工作的重要依据。

第五章为附则，规定了信用信息保存期限和《管理办法》施行时间。

问题四：《管理办法》主要适用范围？

答：《管理办法》主要适用于依法在我区各级工商部门登记的经营范围包含物业服务且从事物业服务活动的公司或分支机构、项目负责人的信用信息采集、核定、披露、使用及管理；区外入桂经营的物业服务企业及项目负责人同样适用本办法。

问题五：《管理办法》所称的信用信息主要指的是什么？

答：信用信息是指物业服务企业及项目负责人在从事物业服务活动中形成的，能够用于分析、判断其执行有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，履行物业服务合同及物业服务相关协议，遵守物业服务行业自律准则等方面信用状况的相关信息。

问题六：如何保障《管理办法》的实施？

答：1.自治区住房城乡建设厅在全区范围内组织对《管理办法》进行宣传贯彻，使各市物业管理行政主管部门熟悉掌握《管理办法》的内容。

2.自治区住房城乡建设厅统一建设全区物业服务行业信用信息管理系统，统一管理标准，统一发布平台，指导、监督各市、县物业服务行业信用信息管理工作。

问题七：信用信息的采集渠道是什么？

答：主要以企业自行申报、各级物业管理行政主管部门主动采集为主；相关部门及时共享和推送、社会组织、行业组织提供相关企业信息为辅。

问题八：信用信息主要包括哪些内容？

答：物业服务企业、项目负责人的信用信息包括基础信息、优良信息、不良信息和警示信息。

问题九：物业服务企业信用信息采集的范围？

答：因各省的信用信息存在差异，因此，我区采集信用信息的范围是：

1.对物业服务企业信用信息的采集主要以企业在自治区范围内经营过程中所形成的信息。企业分支机构（分公司）在区内经营形成的信息统一计入总公司的信用信息，在自治区范围外经营形成的信息不计入总公司的信用信息。

2.对区外入桂经营的物业服务企业、项目负责人的优良信息、不良信息、警示信息，仅限于在桂经营形成的信息，但需提供总公司注册所在地的相关信用信息。

问题十：如何体现优良信息的公信力？

答：为体现优良信息的公信力，对优良信息的确认主要以各级政府的表彰文件、各级物业管理行政主管部门及相关政府部门的表彰文件、各级物业服务行业组织的表彰文件、媒体、服务对象等社会公众的表扬信息以及其他具有合法效力的证明材料作为依据。并且《管理办法》对优良信息规定了公示异议程序，公示无异议才能计入优良信息。

问题十一：不良信息、警示信息的确定依据是什么？

答：对不良信息、警示信息的确认，主要依据以下列文件：

1.各级物业管理行政主管部门及相关行政管理部门作出的责令整改通知书、责令停止（改正）违法行为通知书、行政处理决定书、行政处罚决定书、生产安全事故报告。

2.各级物业管理行政主管部门对投诉举报、媒体曝光，经查证属实形成的确认文件或处罚文件。

3.经人民法院、仲裁机构等有权机关生效的判决书或裁决书。

问题十二：物业服务企业信用信息分几个等级？

答：物业服务企业信用等级划分为AAA级（优秀）、AA级（良好）、A级（合格）、B级（不合格）四个等级。

问题十三：项目负责人信用信息分几个等级？

答：物业服务项目负责人信用等级划分为A级、B级、C级三个等级，其中A级相当于优秀等级，B级相当于合格等级，C级相当于不合格等级。

问题十四：《管理办法》是否将业主、业主委员会对物业服务企业的服务评价纳入信用信息管理？

答：《管理办法》已对业主、业主委员会投诉意见的采纳问题有所涉及。《管理办法》对企业的信用评价均是依据相关行政主管部门的正式文件，如表彰文件、处罚通知书、判决书、裁定书等来进行相应的评分，相应的处罚措施也是依据法律、法规设定的罚则来设定。根据《管理办法》的思路，业主、业主委员会对物业服务企业的投诉一经行政主管部门查实并作出处理的，也将被记入诚信管理系统内。

《管理办法》在起草时，也考虑将业主满意度、业主委员会的意见列入企业信用评价评分，但是由于目前业主满意度、业主委员会的评价等相关制度不完善，公信力不足，行业内目前仍处于探索阶段，因此没有将其列入信用评价指标中。

问题十五：对信用信息等级的分类管理的依据是什么？

答：分类管理中的奖惩措施，主要参照《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）、国家三十一部委《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》等文件精神。

政策文件：自治区住房城乡建设厅关于印发《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法(试行)》的通知(桂建发〔2018〕11号)