小区物业管理一向是业主们以及购房群众关注的焦点。近日，广西壮族自治区十三届人大常委会第十七次会议全票通过新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》），将于2021年1月1日起施行。
据悉，新修订的《条例》具有理顺政府和部门监督管理体制、化解业主大会成立难与运行难、化解业主委员会工作难与监督难、规范物业服务企业的经营活动、化解车位车库矛盾、规范小区公共收益管理、规范专项维修资金的管理使用等七大亮点，进一步加强和规范了广西物业管理，对规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益、营造和谐社区具有重要意义。
明确各部门职责 高效化解物业纠纷
以往在解决物业管理工作中，各部门的职责不清，对物业小区存在的违规甚至违法行为，部分职能部门以法律法规未赋予执法权或赋予的执法范围未包含物业小区为由，不进入物业小区执法，导致业主、物业服务企业反映的问题迟迟得不到解决。而根据现有法律法规，物业小区业主委员会既不是法人，也不属于社会组织，对于业主委员会主体的监管部门不明确。同时，《物业管理条例》与地方性法规并未明确对业主委员会如何实施监管，导致在处理涉及业主委员会的物业纠纷时，物业主管部门无法律依据可循。
对此，新修订《条例》进一步明确了物业管理部门和有关行政部门的物业监督管理职责，并强化信用监管规定、落实综合治理制度。同时，还完善了联席会议制度，落实联席会议的召集人为街道办事处、乡镇人民政府，其他政府行政部门共同参与，以更好协调解决辖区内物业管理中出现的重大问题。
例如，在住宅专项维修资金方面，存在业主与物业服务企业因维修费用高、维修资金使用难，物业服务企业想修却修不了等问题引发的矛盾，物业专项维修资金归集、补缴、续缴难、使用难一直是行业的难点问题。《条例》规定了住房城乡建设主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，依法保障专项维修资金的正常合理使用，并从维修资金的归集和使用、管理、续筹等方面进行具体规定。在水箱、电梯、屋面、楼顶或外墙、消防、给排水等共用设施设备故障损坏，无法正常使用等六种紧急情况下，可以通过简化程序使用维修资金，妥善化解物业纠纷。
加强监督业委会 公共收益公开透明
针对调研发现业主大会成立难，物业小区公共事务表决难；对业主委员会缺乏培训和指导；业主委员会运作不规范，擅作为、乱作为，侵害了业主的权益等问题，《条例》作了详细规定。新《条例》着重完善了业主委员会的内容，加强了基层政府对业主委员会的监督和指导。其中，明确了业主委员会职责，完善了业主委员会委员的条件，规定了业主委员会委员及候补委员会的禁止行为，确立了业主委员会信息公开制度，规范业主委员会的行为，同时在工作经费上予以了保障。
住房城乡建设主管部门将负责制定管理规约和业主大会议事规则的示范文本，并鼓励小区业主参照示范文本制定本小区的管理规约和业主大会议事规则，进一步降低业主大会成立难度。在召开业主大会时，由街道办事处、乡镇人民政府派员参加，切实加强基层政府对业主大会工作的指导和监督。
在小区公共收益管理方面，《条例》明确了公共收益的内涵，规定利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等经营活动的，应当按照前期物业服务合同约定或者由业主大会决定。公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入公共收益银行专户，经营管理费用支出不得超过公共收益的30%，同时规定物业服务人、业主委员会应当每季度核对一次公共收益账目，并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支明细、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计。
细化权利与义务 规范物业管理活动
据调研发现，个别物业服务企业因物业成本增加、业主拖欠物业费，或因过于追求短期利益而忽视服务质量提升，导致物业服务质量降低，使得业主因不满意服务质量而拒交物业费的现象加剧，形成恶性循环。因此，《条例》也明确了物业服务企业的权利和义务，并对物业服务企业应当公开服务相关信息、退出和交接等事项作了规定。同时明确了住房城乡建设主管部门应当建立物业服务企业和项目负责人的信用评价体系，强化事中事后监管，对失信物业服务企业和人员实施联合惩戒。
同时，《条例》也明确了业主在物业管理活动的权利与义务。业主除了执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，还要遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、消防安全、环境卫生的维护和应对突发事件等方面的制度。此外，还要对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务; 不得以放弃权利为由不履行义务。
车位管理出规定 禁止采取“只售不租”
长期以来，停车位的产权问题、停车位供求矛盾问题、公共车位的停车收益问题、物业小区车辆乱停放占用消防通道等问题一直是物业管理中矛盾纠纷的焦点问题，特别是开发建设单位对车位车库采取“只售不租”的做法，导致因小区停车问题引发的矛盾纠纷不断。
为解决这一矛盾，《条例》第七十九条专门针对专有车位车库租售问题进行了规定，要求“物业管理区域内规划用于停车的车库、车位应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行”。《条例》第八十条对小区车位管理作出规定，对利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的情形做出了指导性规定，尝试解决小区停车难的问题。（姚琳尹） |